名古屋債権回収相談室　はなみずき司法書士事務所

4月 16 2026

債権回収業務取扱終了のお知らせ

事務所からのお知らせ

令和８年４月３０日をもって、債権回収業務の取り扱いを終了させていただくこととなりました。

平成２５年にこちらのサイトを開設して以来、多くの方にご依頼いただき誠にありがとうございました。

なお、当事務所自体が閉鎖するものではなく、今後はこちらのサイトにある相続手続等に特化して業務を行っていくこととなりますので、引き続き当事務所をよろしくお願いいたします。

4月 03 2026

ＬＩＮＥ投資詐欺の流れ

事務所からのお知らせ

昨今、ＳＮＳを使ったロマンス詐欺や投資詐欺など、多くの詐欺が溢れています。先日も、私の知人がロマンス詐欺に遭ってしまったという話を聞きました。

昨年の10月頃から約半年間、私自身が投資詐欺のＬＩＮＥグループ200件以上に潜入してみたところ、大枠として同じフォーマットで行われていることが確認できましたので、今回はその流れをまとめてみたいと思います。

なお、あくまで注意喚起を行うものであり、投資詐欺グループへの返金請求等のご相談をお受けするものではございませんので、被害相談や返還請求をご希望される場合は弁護士さんにご相談をお願いいたします。また、私自身は投資詐欺に関係なく、個人的な株式投資は一切行っておりません。

１　接点

投資詐欺グループとの接点はいくつかあると思いますが、私はＳＮＳの広告が接点となります。私が見つけたのは、インスタグラム、フェイスブック、スレッズの広告となり、ほぼ間違いなく有名人を無断で起用していることが多いです。私が見たのは、堀江貴文氏、松本大氏（マネックス証券）、桐谷広人氏（棋士で株主優待生活で有名）、両学長（YouTuber）、テスタ氏（有名個人投資家）などになります。

また、パソコンからの閲覧だと広告が出ずに、スマートフォンのアプリからだとよく出てきます。これは後ほど記載いたしますが、騙すためにはＬＩＮＥへ誘導しなければならないためスマートフォンを使っている人にしか広告が表示されないようになっているのではないかと思います。

２　ＬＩＮＥ登録

上記の広告をクリックすると、ＬＩＮＥで友達に追加するように指示をされます。多くのケースで追加直後に自動返信があり、「①優良株の情報、②株式投資の勉強、③保有株の検証、のどれが希望ですか」というように質問がきます。ＬＩＮＥグループによっては選択肢が1つや2つということもあります。

３　「先生」と「アシスタント」

上記のどの選択肢を選んでも最終的には「パートナーである〇〇先生」や「アシスタントの〇〇」を紹介すると言われて追加するように言われるため結果として、「広告塔」、「先生」、「アシスタント」の3名を追加することになります。以降の大部分はアシスタントとのやり取りとなり、たまに先生とのやり取りもあります。広告塔については初回のやり取り以降はほぼありません。というのは、広告塔については明らかに無断使用であるためＬＩＮＥアカウントがすぐに停止されてしまいます。そうするとやり取りができなくなってしまいますので、「先生」や「アシスタント」を追加させるのだと思われます。

ちなみに、「先生」は多くのケースで50代～60代くらいの男性で、「アシスタント」は20代女性というケースが多いです。「先生」についても無断で使用されており、証券会社や金融機関の社長というケースもありますが、ほぼ偽名です。また、アシスタントはほとんどが日本人女性の名前です。

４　ＬＩＮＥグループでのやり取り

「今後の勉強になるから」、「グループ内で優良株の発表をします」などの名目でグループに加入させられます。URLが送られてくることもあれば勝手に追加されていることもあります。

概ね70～90人くらいのグループになっていることが多いです。すべてのアカウントを特定することはできませんが、「先生」と「アシスタント」以外の8割以上はいわゆる「サクラ」としてグループを盛り上げるアカウントであり、実際の被害者候補は1～2割程度ではないかと思います。

グループのタイムスケジュールとしては、下記のような流れです。

8時30分頃　前日の振り返り

9時頃　優良株の発表

9時～16時　雑談などや翌日の優良株の発表など

19時～21時頃　勉強会・講義

（１）前日の振り返り

恐らく株式投資に関するサイトの情報をそのままコピペしたような内容です。当然ながら内容に不審な点はありませんが、誰でも知りうる内容であり、被害者候補に「まともな内容だな」と思わせるための投稿かと思います。

（２）優良株の発表

毎日ではありませんが、具体的な株式名を挙げて優良株として勧められることがあります。上記のとおり私は株式投資は一切しないので実際に購入したことはありませんが、結果を確認したところ上がった株もあれば下がった株もあり、これだけで何らかの信用を得るというものではないと思います。

ここのポイントとして、詐欺グループは実際にお勧めした優良株を購入した場合は必ずスクショを送るように指示をしてきます。これは、「詐欺グループの指示どおりに買った人＝騙しやすい人」という選別のためだと思われます。私の購入したフリをして購入直前の画面のスクショを送ったところ信用（？）してもらえるようになりました。

（３）雑談など

当日の値動きやランチに何を食べたなど、「サクラ」がいろんな話をしています。これは、活気のあるグループであるという演出だと思われます。

また、たまに「翌日に絶対に上がる株なので、必ず朝イチで買ってください！」と推奨される株式の発表があり、実際に翌日急騰します。ただ、これは取引終了後の良好な決算発表などで翌日急騰することは誰でもわかるような銘柄であり、実際には翌日は買えないことがほとんどです。1日中ストップ高で1株も取り引きが成立していないのに、グループの中では「先生のおかげで朝イチで買えました！」など、「サクラ」がグループを盛り上げていたりします。

（４）勉強会・講義

短くても数日、長いと2～3週間かけて「機関口座」についての講義があります。

詐欺グループはここに一番力を注いで、ＡＩで作った動画だったり、講義への参加者に対して景品を出したりして、洗脳を試みてきます。

①騙しの理屈

細部に関してはグループによって違うことがありますが、概ね下記のような内容です。

・特別なJPモルガンなど世界的な有名な会社と接点があり、特別な取引（ブロックトレード、クオンツ取引など）が可能である。

→　契約の締結式の写真や動画などを作っていることもあります。AIに判定してもらったところAIで作成されたものでした。

・機関口座がAIを使って意図的に株価を吊り上げるので、損をすることはほとんどない。

・特別な取引ができる「枠」が限定されており、早く枠を抑えないと次はいつ参加できるか分からないと急かす。

・ほぼ間違いなく毎日5～10％の利益があり、3か月ほどで500％程度の利益が出る。

・万が一損失が出ても補填する。

→　意図的な株価のつり上げなどは相場操縦（犯罪行為）であり、損失補填も日本の証券取引法上認められていません。そんなことを正解的な有名企業であるJPモルガンが行う訳がありません。なお、JPモルガンも注意喚起をしています。

②騙しの方法

当然ながら上記ような内容を手放しで信じる人はいないと思います。そこで、「前回のプランに参加した」というサクラが過去の体験を語ったり、また優先的に参加させてもらい、利益が出たような投稿を行います。また、「アシスタント」は具体的な銘柄は伏せた内容を9時～10時頃に投稿し、13時～14時頃に銘柄を発表して利益が出た旨の公表を行います。

仕組みは単純で、午後になったらその日に利益が出た銘柄を発表するだけの後出しなのですが、サクラが盛り上げるので信じてしまう人もいるのではないでしょうか。

③講義参加への報酬

詐欺グループ側としては、詐欺を仕掛けるターゲットにグループの一連の投稿を見てもらう必要があるため、投稿を見ることに際して賞品を出してきます。

数日の参加で1000円前後のアマゾンギフト券やJCBギフト券、スタバのクーポン、書籍など、1か月近くになると1万円程度のアマゾンギフト券やスマートフォン、電化製品、旅行などになります。

このうち、スタバのクーポンとアマゾンギフト券は本当にもらえます。恐らくJCBギフト券や書籍ももらえると思いますが、住所などの個人情報を伝える必要があるため私はもらったことはありません。それ以上の電化製品や旅行などまでチャレンジしようとしましたが、日数に達するまで詐欺グループが待ってくれず、詐欺に引っからなければ強制的にグループから削除されてしまいました。

なお、スタバのクーポンは実際に使えますので私は3回ほどコーヒーを飲みました。アマゾンギフト券については、「みんなで応援プログラム」を使ってNPO法人や子ども食堂などに食材等を寄付しました。

５　機関口座の開設と送金

詐欺グループの話に乗っかり、「機関口座」という専用の口座を開設するよう勧められます。

この時に身分証明書のデータを送る必要があるのですが、東京都のサイトなどに載っているサンプル画像を送ったところ審査が通って開設できましたので、詐欺グループは本人確認資料は一切見ていないと思います。

審査が通ると証券会社のサイトのようなものにログインができるようになります。

ここの「お客様サポート」をクリックするとなぜかＬＩＮＥが立ち上がり、口座への入金専用の担当者と個別に話をすることになります。

詐欺グループとしては、ここが一番重要なところであるためかなり慎重になってきており、送金する日時を指定しなければ口座の情報を教えてもらえません。詐欺グループの口座は違法な口座売買で取得した口座であるため凍結を恐れているためだと思われます（送金されたらすぐに現金を引き出して凍結されても良いようにする。）。また、法人名義の口座の方が価値があるらしく、千万単位の入金でないと法人名義の口座は教えてもらえません。

ここで送金してしまうと私が被害者になってしまうので調査はここまでとなり、詐欺グループから知らされた口座をその場で銀行に連絡して対応してもらっています。その後の処理状況までは教えてもらえませんので分かりませんが、恐らく凍結されていると思います（下記の画像は修正しています。）。ちなみに、警察にも行ったことがありますが、私は被害に遭っていないのであまり意味はなさそうでした。

６　最後に

ＳＮＳの広告で有名人が出ているものは私の経験上100％詐欺です。本当に毎日5％儲かるのであれば、年間200日取引をしたとしても単純計算で1000％（10倍）になりますし、実際には複利になりますのでもっと大きな数字になります。誰も仕事しなくなっちゃいますよね。

そんな夢のような話があるわけないので、騙されないようにしてください！

2月 18 2026

生活保護受給者からの回収

家賃滞納

※こちらは、あくまで当該事例に限定したものであり、一般論として生活保護受給者から債権回収できることを保証するものではありません。むしろ、債務者が生活保護受給者である場合は回収することはほぼ不可能であるためご依頼自体お受けしておりません。

さて、かなり長期に渡りましたが、生活保護を受給されている方から100万円近い債権を回収することができましたので、顛末をまとめたいと思います。

なお、事案の特定を防ぐため、一部フィクションを入れております。

１　事案の概要

賃貸住宅の大家さんより、数年間家賃を延滞している方がいるためその退去及び未払い賃料の回収のご依頼をいただきました。

恐らくお仕事はされていらっしゃるようでしたが、一度も連絡が取れておらず、なぜ支払いができないのか詳細は不明でした。また、何度か現地を訪問しましたが、一度も姿を見かけることすらなかったのですが、自動車の出入りがあったため居住していることは明らかでした。

２　具体的な手続

一般論として、未払い賃料の回収は難しいことが多いことから、早期に退去をしてもらい、新たに別の方に借りていただいて正常化する方針で進めることとなりました。そこで、速やかに訴訟を提起したところ、特に反論はなく勝訴したため明け渡しの強制執行の手続に進みました。

執行官が現地にきて明渡催告まで行い、次回は断行になるというところで初めて債務者から連絡があり、生活保護の受給を検討しているとのことでした。

「明渡催告」→〇月〇日までに退去しないと強制的に退去させますと、という裁判所執行官からの予告であり、家のドアなどに紙が貼られます。この紙を無断ではがすだけで刑罰の対象となります。

「断行」→強制的に退去される手続です。先日、保証会社職員と執行官が刺される事件がありましたが、身の危険を感じることもある手続であるため、可能な限り断行まで進まない方が良いです。

３　解決方法

（１）従前の賃貸借契約はいったん解除し、改めて賃貸借契約を締結するが今後の家賃は生活保護の係から直接大家さんに送金する。

（２）それまでに発生していた未払い賃料や訴訟費用などは長期の分割で支払う。

という上記の２点で和解が成立し、債務者は退去しないまま継続して居住し続けることになりました。また、未払い賃料等は生活保護（または本人のパート収入等）を原資とした返済になり生活保護の打ち切りの恐れがあることから、事前に生活保護の係の担当者にも話をして了承を得ました。

最終的に、債務者はこれまでどおり居住し続けることができ、さらに大家さんとしては未払い賃料に加えて訴訟費用なども全額回収できましたので、こういった事案には珍しく双方にメリットがある解決ができたと思います。

なお、繰り返しとなりますが、生活保護を受給している方からの債権回収はほぼ不可能であり、同様のご相談があったとしてもご依頼をお受けすることはできませんので、あらかじめご了承のほどお願いいたします。

1月 16 2026

「地面師事件で司法書士逮捕」の解説

事務所からのお知らせ

新年早々、司法書士業界を揺るがす悪い意味での大事件が起きてしまいました。

以下、報道されている記事を引用いたします。

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大阪・キタの住宅と土地の所有者の代理人らになりすまし、不正に登記を書き換えたとして、大阪府警は１４日、司法書士の男（３４）ら２人を電磁的公正証書原本不実記録・同供用などの疑いで逮捕した。捜査関係者への取材でわかった。所有者の実際の代理人弁護士によると、この不動産は登記が書き換えられた後、第三者に売りに出されていたとみられる。司法書士の男らが所有者らになりすまして不動産を売買する「地面師」の手口で、金をだまし取ろうとしていた可能性がある。他に逮捕されたのは、不動産会社「ネットラチェック」（解散、三重県桑名市）元代表の男（３３）。捜査関係者によると、司法書士の男らは共謀。昨年１月頃、法務局に対し、大阪市北区の住宅と土地について、所有者の男性がネットラチェックに売却し、所有権が移転されたとする虚偽の申請をし、不正に登記した疑い。

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以上引用終わり

読売新聞オンライン（　https://www.yomiuri.co.jp/national/20260114-GYT1T00378/　）2026年1月15日閲覧

今回は、報道されている範囲でのこの事件の概要及び一体何が起こったのかを解説してまいります。

１　事件の概要

（１）登場人物・不動産

Ａさん→80代男性で甲土地の所有者

Ｍ司法書士→登記申請の代理人司法書士

ネット社→三重県内の不動産会社

Ｋ→ネット社の代表者

甲土地→Ａさんが所有する大阪市内の土地

※Ｍ司法書士は事件への関与を否定しておりますので、実名での記載は控えております。

（２）時系列

【時期不明】

Ｍ司法書士とＫ、その他の人物が共謀してＡさんの運転免許証を偽造したうえで、Ａさんの住所変更をし、印鑑証明書を不正取得（印鑑証明書自体は役所発行の本物）。

【令和7年1月】

甲土地についてＡさんからネット社への所有権移転登記申請についてＭ司法書士が代理人として申請し、登記完了。

【令和7年3月】

甲土地について、Ａさんが仮処分の申し立て（事実上、ネット社が甲土地を第三者に売却できなくなる。）

【令和7年5月】

Ａさんがネット社を相手に訴訟を提起し、甲土地の名義がＡさんに戻る。

【令和8年1月】

Ｍ司法書士とＫが逮捕

２　登記手続に必要な書類

本件に限らず、土地の名義変更を行うにあたり、所有者側の必要な書類は下記のとおりです。

①いわゆる権利書（登記識別情報通知・登記済証）

不動産を取得した際に発行される書類であり、20年ほど前からパスワードが記載された登記識別情報通知という書類が発行されておりますが、それよりも前は登記済証という和紙のような紙に赤の大きなハンコで「登記済」と押印されている書類が発行されていました。本件では2回の相続に分けて相続により不動産を取得されていらっしゃるようなので2通の権利書があるはずです。

不動産の所有者しか持っていないはずの権利書を提出させることで所有者本人が手続に関与していることを証明します。

なお、紛失したとしても再発行されない書類です。

②印鑑証明書

発行から3か月以内のものが必要です。上記の権利書と同様に所有者本人であることを証明するための1つの資料として提出いたします。

③ご実印

上記印鑑証明書の印影として登録されているハンコです。

④ご本人確認のためのマイナンバーカード（または運転免許証）

登記手続そのものには必要ありませんが、司法書士の本人確認として必要になります。

３　通常の地面師事件の場合

地面師事件は、売主さんに成りすました地面師グループが、仲介業者、買主さん、登記手続を行う司法書士を騙して買主さんから売買代金を騙し取ることを目的とた事件です。

司法書士は、不動産取引に立ち会う際には地面師事件に巻き込まれないよう、上記①～④について確認し、売主さんに質問して「売主さんご本人であるか」、「本当に売却の意思があるか」などもあわせて確認します。

地面師事件においては、売主さんが別人であることは当然として、①～④の書類についてすべて本物が揃っているということは通常はありませんので、理屈の上ではどこかで気づくチャンスがあります。

①権利書

基本的には所有者が所有している書類であり、再発行されない書類でもあるため、地面師グループが本人から盗んでいない限り、本物を持っていることは通常は考えられません。

上記のとおり現在の登記識別情報通知についてはパスワードになっているため、パスワードが分からなければ偽造する意味がないのですが、それよりも前に発行された登記済証の場合は精巧に偽造されている登記済証が使われていました。

ここで重要なのが、権利書が無い場合において司法書士が売主さん本人であることを確認した場合は、権利書が無くても登記申請が受理されるという特例があります。この書類のことを「本人確認情報」といいます。本人確認情報は権利書の代わりになるような強い効力がある書類であるため、万が一、司法書士が虚偽の本人確認情報を作成した場合は刑事罰が科されますし、当然ながら損害賠償の対象にもなります。

地面師側としては、売主さん本人であることになりすまして司法書士に本人確認情報を作成させるというのが地面師側としては詐欺を成功される一番大きなハードルと言っても過言ではないと思います。

②印鑑証明書

印鑑証明書については、偽造する場合と、本人になりすまして役所から不正取得する方法の2つがあります。

ドラマ「地面師」の元となった積水ハウスの事件では、犯人側は印鑑証明書を偽造し、司法書士は騙せたものの、法務局が偽造に気づき登記申請は却下されました。

一方、本人になりすまして印鑑証明書を不正取得された場合は、その書類自体は本物であるため司法書士も法務局も見抜くことは不可能です。

③ご実印

こちらの偽造をそれほど難易度は高くなく、上記印鑑証明書の印影と同じハンコを作れば良いだけなので、現在の３Ｄプリンタの性能であれば作成は可能かと思います。

④ご本人確認のためのマイナンバーカード（または運転免許証）

こちらも印鑑証明書と同様に、偽造する場合と本人になりすまして不正取得する方法の2つがあります。

現在、マイナンバーカードや運転免許証にはICチップが内蔵されていますので、私どもが確認させていただく際は券面を確認するだけではなくスマホのアプリを使ってICチップの読み取りも行っています。ただ、マイナンバーカードはパスワードが無くても読み取りができるのですが、運転免許証の場合はご自身がパスワードを覚えていないと読み取りができないようになっているため、可能な限りマイナンバーカードをご準備いただけると幸いです。

とはいえ、そもそも本人になりすまして不正取得されたものである場合は、上記の印鑑証明書と同様に見抜くことは不可能です。

以上の次第で、通常の地面師事件では、①権利書の偽造ができないようであれば司法書士を騙して本人確認情報を作成させ、②印鑑証明書を不正取得するか精巧に偽造する、というのが詐欺を行う上でのキモとなります。司法書士の立場としては、書類が偽造されていればその痕跡を見つけたり、所有者の本人確認に際して話に矛盾がないかなどで見抜くことになります。

なお、私自身は幸いにして地面師事件に巻き込まれたことがないため、実際に偽造された書類を見たり、所有者になりすました人に会ったことはありません。

４　今回の事件の場合（あくまで報道内容を前提とした場合）

Ｍ司法書士は関与を否定しておりますので、下記について事実かどうかは不明です。ここでは、報道されているようにＭ司法書士が地面師グループだった場合という仮定での解説となります。

①権利書

上記のとおり、司法書士を騙して本人確認情報を作成させるというのが大きなハードルですが、そもそもＭ司法書士が地面師グループなのであれば何もハードルはありません。

②印鑑証明書

偽造した運転免許証を基に印鑑証明書を不正取得しているため、本物の印鑑証明書となりますので、法務局も見抜くことは不可能です。

③ご実印

上記印鑑証明書を基に偽造すれば良いため、ハードルは高くないと思います。

④ご本人確認のためのマイナンバーカード（または運転免許証）

運転免許証を偽造したようです。ただ、司法書士が地面師グループだった場合はスルーするため特に問題とはなりません。

仮に司法書士が地面師グループだった場合、事件のキモは②印鑑証明書を不正取得できるかどうか、の1点になります。もしこの事件が未遂で終わっていた可能性があるとすれば、印鑑証明書を不正取得する際に役所の窓口の方が運転免許証が偽造であるかどうかを見抜けたかどうかになります。手続上、法務局に提出された書類はすべて本物であるため、法務局が見抜くことは極めて困難です。あり得るとすれば、司法書士が作成した本人確認情報が不自然だったり、添付された運転免許証のコピーに明らかな偽造の形跡があるような場合くらいかと思います。

５　事件の不自然な点

この事件を聞いたときに、いろいろと不思議に思った点があります。

１　ネット社に名義変更後に買主を探している

通常の地面師事件の場合、買主さんからお金を払ってもらった時点で犯人側として目的を達成しており、実際のところは司法書士さえ騙せていればその時点で売買代金はもらえるので、その後に法務局まで騙せて登記が受理されるかどうかはあまり大きな問題ではありません。

今回の場合、不動産の名義がＡさん→ネット社に変更されていますが、この時点ではネット社は単に不動産の名義を取得しただけでお金を取得したわけではありません。このあとネット社が買主を見つけたうえで売買代金を受領して初めて詐欺の目的を達成することになります。今回の事件では、あらかじめ買主さんを探しておくことをせず、いったんネット社に名義変更をしてから買主を探しており、そんなことをしている間にＡさんが甲土地の名義がネット社に変更されていることに気付いたため、仮処分→訴訟という手続を踏んでAさんが自己名義に戻しており、Ａさんとして不動産を失わずに済みました。地面師事件としてはかなり杜撰であると思います。

２　絶対にバレる

通常の地面師は売買代金の受領さえできれば良いので、その後に何が起ころうとも基本的には関係ありません。売買に際しては当然ながら本名を名乗っていることもないでしょうし、表面化していないだけで最後まで逃げ切った地面師もいることでしょう。

一方、司法書士はその後も司法書士として仕事をしていくわけであり、本人確認情報を作成する以上、司法書士であることを証明する必要があるため偽名を使って登記申請をすることもできません。

Ｍ司法書士は、自身も騙されただけの被害者であると主張されているので現時点では真実は分かりませんが、仮に地面師グループだとしたら絶対に捕まるのになぜこんなことをするのか不思議でなりません。強いて言えば、今後生活に困らないくらいの多額の報酬をもらっており、司法書士の資格を捨てて海外に逃亡する予定だったということであれば理解できなくもないですが、Ｍ司法書士は普通に生活していたようですので恐らく将来の生活が困らないレベルの多額の報酬をもらったという事実ははないでしょう。

６　地面師事件を防ぐためには

現在の制度上、完全に無くすことは難しいと思います。例えば、権利書や印鑑証明書について所有者の自宅から盗んできており、しかも司法書士に依頼せずにいわゆる本人申請を行った場合は、誰も本人確認をしませんし書類としてはすべて本物ですので法務局が不正な登記を防ぐことは不可能です。

ただ、下記を行うことができれば、少しかもしれませんがその被害を減らすことは可能かと思います。

（１）本人確認情報作成時のＩＣチップの読み取り必須化

司法書士が本人確認情報を作成する場合、原則としてご本人確認のためのマイナンバーカードまたは運転免許証を確認します。少なくても令和8年1月時点において、券面の偽造はあってもＩＣチップまで偽造されたという情報はありません。とすると、ＩＣチップの読み取りを必須にすれば偽造されたマイナンバーカード等で本人確認情報を作成することはありません。

もっとも、司法書士自身が地面師グループだった場合は意味がないです。

（２）役所窓口でのICチップ読み取り必須化

近年は印鑑証明書の偽造も難しくなっているので、本人になりすまして役所から印鑑証明書を不正取得するケースが多くなっております。不正取得された印鑑証明書自体は本物ですので、いったん発行されてしまうと本物として流通してしまいます。そこで、役所の窓口でもＩＣチップまで確認した本人確認が徹底されれば不正取得の件数は圧倒的に減ると思います。

もっとも、マイナンバーカードや運転免許証それ自体を本人になりすまして不正取得されてしまうと見抜くことはできませんし、登記申請の件数とは比較にならない件数の印鑑証明書の請求があると思いますので、役所の窓口業務が大変なことになるのは想像に難くなく現実的ではないのかもしれません。

（３）事前登録型本人通知制度

役所にてご本人以外の第三者が住民票や印鑑証明書を取得した場合、役所いから、「いつ」、「何の証明書を」、「何通」、「代理人または第三者」が取得したかを通知してくれる制度です。

これ自体では特に何も地面師事件を防ぐ効力はありませんが、まったく身に覚えがない場合においては察知するきっかけになりえます。

→　本人通知等制度（名古屋市）

（４）不正登記防止申出

法務局に事前に申請しておくことで、申請対象となった不動産に対する登記申請が出された場合に、所有者に対して通知が出されるとともに、内容に疑義がある場合は法務局は申請人に対して調査を行う制度です。権利書を紛失した場合などに限定されるため、単に第三者が住民票を取得したという事実だけでは難しいと思いますが、知っておいて損は無いと思います。

ただし、有効期限が3か月であるため、完璧に防ごうとすると3か月ごとに申請をしなければならないというのが手間かと思います。

→　「登記識別情報を紛失したのですが，どうしたらよいのですか？」（ＰＤＦ）

７　最後に

権利書が無い場合、基本的には司法書士の本人確認情報を作成すれば良いという前提で記載しておりますが、実はそれ以外の方法もあります。とはいえ、不動産取引においては事実上、本人確認情報以外の選択肢が取りにくい状況にあるため、過去の司法書士が築いてきた信頼を基に本人確認情報という制度が誕生しました。

Ｍ司法書士は否定しているため現時点では真実は不明ですが、仮にＭ司法書士が地面師グループだった場合はこの先人が築いてきた信頼を根底から覆すような大変な事件であり、制度自体が大きく改正される可能性もあろうかと思います。

私どもとしては、この信頼を再び得られるよう日々業務を進めてまいります。

12月 28 2025

年末年始について

事務所からのお知らせ

本日をもって今年の業務がすべて終了となります。今年もたくさんご依頼いただきましてありがとうございました。

年末年始の業務時間は下記のとおりとなり、12月29日以降にご連絡いただきましたメールについては、1月5日以降に順次返信させていただきます。

令和7年12月28日（日）18時まで　通常営業

令和7年12月29日（月）～令和8年1月4日（日）　冬期休業

令和8年1月5日（月）9時から　通常営業

以上、よろしくお願いいたします。

8月 12 2025

夏季休業（お盆休み）のお知らせ

事務所からのお知らせ

当事務所では、下記の期間について夏季休業とさせていただきます。夏季休業期間にお問い合わせいただきましたメール等につきましては、夏季休業後に順次回答させていただきます。

8月12日18時まで　　通常業務

8月13日から8月17日まで　夏季休業

8月18日9時から　　通常業務

以上、よろしくお願いいたします。

4月 21 2025

振り込め詐欺グループと少し会話した話

事務所からのお知らせ

近年、海外をアジトにした振り込め詐欺が問題となっており、最近も愛知県の男子高校生がミャンマーに連れ去られて掛け子をさせられていたというニュースもありました。

振り込め詐欺の手口は日々巧妙化しておりイタチごっこが続いておりますが、先日私にも電話があり30分程度犯人と会話をましたので、１つの参考事例としてその時のことをまとめたいと思います。

１　電話は非通知・個人情報を把握している

平日の夕方に私の携帯電話宛に非通知で電話がありました。電話を掛けてきたのは声の感じから40代～50代くらいの男性で、大阪府警の刑事とのことでした。

刑事という職業に信ぴょう性を持たせるためか、丁寧語でありながらも少し横柄な態度でした。

また、相手方はこちらの住所、氏名、電話番号を把握しておりましたが、私の自宅ではなく事務所の住所を把握していましたので、恐らく事務所用品をネット通販で購入したときの情報が漏洩したのだろうと思います。それ以外の、クレジットカードや銀行預金などの情報は一切知られていませんでした。

さらに、電話に少し遅延を感じましたので恐らく海外からＩＰ電話で掛けているのだと思います。

２　自称刑事が言う話の流れ

・モリケイタという男性が主犯の振り込め詐欺グループが捕まった。

・大阪府警が担当しているので大阪府警まで来てほしいがそれは難しいと思うので電話で取り調べを行う。

・「自称刑事」は担当部署が異なるので、今から別の部署の担当者に転送で変わるからその者と話をしてくれ。その際に、事件番号「令和7わ69号」を伝えてくれれば分かる。

・転送後の人も同じ40代～50代の男性であり、刑事とのことでした。

・犯人グループが使用していた口座が私のPayPay銀行の口座であり、総額500万円のお金の出入りがある。

・犯人グループと面識が無かったとしても口座が使われている以上、共犯になる。しかも500万円という多額なので見過ごせない。

・この話を家族を含めて誰にも伝えてはいけないし、もし伝えた場合は秘密漏示罪になる。

・モリケイタと話をしたかどうかは遠隔でスマホを調べることができるが、その機能はＬＩＮＥを使って確認するので、今から言うところにＬＩＮＥでアクセスしてほしい。

ここまでで30分程度かかっており、私にその後の予定もあったため以降は話は無理だと伝えて電話を切りました。

３　予想される流れ

過去にあったニュースなどを踏まえると恐らく下記のような流れになると思われます。あくまで推測であるため、実際にそのような展開になったかどうかは分かりません。

・ＬＩＮＥ電話を掛けてくる。

・私名義の逮捕状が出ていると伝え、逮捕状っぽい画像を見せられる。

・示談金などを支払えば今であれば逮捕を免れることができる。

・私が同意すれば、振込先を伝えられ、そこに送金するよう指示を受ける。

４　おかしい点

そもそも電話がかかってきて大阪府警と名乗られた時点で私はおかしいと気付いているのでそこからすべて録音をしているのですが、制度上おかしなことを言っている、または言ってくるであろうことが多いので、その点をまとめます。

（１）警察が非通知で電話を掛けてくることはまずない。少なくとも私宛の警察からの電話が非通知だったことは一度もありません。

（２）電話で取り調べを受けることなどありえない。

（３）私が口座を売ったのであればそれは犯罪ですが、万が一、知らぬ間に悪用されていたのであれば共犯にはなりません。

（４）この話を第三者に話しても犯罪になることはありません。秘密漏示罪が適用されるのは、「医師、薬剤師、医薬品販売業者、助産師、弁護士、弁護人、公証人の職にあった者並びに宗教、祈祷とう若しくは祭祀しの職にある者又はこれらの職にあった者」に限定されていますし、それも業務上知りえた秘密を正当な理由なく漏示した場合です（刑法133条）。自身が嫌疑を掛けられていることを誰にも相談できないとなったら、弁護士さんに自身の弁護を依頼することもできなくなってしまいます。

（５）事件番号は恐らく刑事訴訟の事件番号を真似たものかと思いますが、警察内の事件番号などを被疑者が覚えて誰かに伝えるということは通常あり得ないと思います。

（６）指名手配であれば別ですが、逮捕状が出ていることを被疑者側に伝えるということはあまり無いと思います。事前に伝えたら逃げられるかもしれないですよね。

（７）示談がまとまれば逮捕や起訴を免れるということはあり得ることですが、民事不介入ですので示談そのものに警察が介入することはあり得ませんし、振込先を警察が指定するということもあり得ません。

５　その後

＋295から始まり0110で終わる番号から何度も電話がかかってきているようです。＋から始まる番号は国際電話になりますが、この番号は存在しないようですので、機械的な何かで振り込め詐欺集団が偽装しているものと思われます。私は、すべて理解したうえで電話に出て話をしておりますが、電話に出るメリットは何も無いと思いますので、同じような話をされた場合にはすぐに電話を切りましょう。

以上、振り込め詐欺グループからの電話でした。

1月 23 2025

凍結された口座への不当な強制執行

全手続共通

今週に入り、詐欺に使われた口座に対する強制執行が不当に行われたという事例が複数見つかっているようであり、最高裁判所が調査をするようです。

→　不当な強制執行が疑われるケース、全国の高裁・地裁に報告要請…最高裁（読売オンライン　2025/01/23 05:00）

記事だけを読んでもなかなか分かりづらいところがありますので、これを少しかみ砕いてまとめるとともに、関係する手続について改めて説明させていただきたいと思います。

１　前提情報

（１）支払督促

証拠を添付する必要は無く、申立てをすると裁判所から債務者に請求書（支払督促）が送付されるという手続です。

裁判所を使った手続というのは訴訟が一般的かと思いますが、争いが無いような債権の場合は支払督促が使われることもあり、実際に当事務所でも何度も申立を行ったことがあります。

支払督促のメリットは、債務者が反論しなければ訴訟をして勝訴したのと同じような効果があるため、債務者が反論をしてこなければ比較的簡便に次の強制執行の手続に進むことができます。

一方、デメリットとしては、①債務者が反論してきた場合（異議申立てをした場合）には通常訴訟に移行しますがその場合に相手方住所地の管轄になってしまうこと、②公示送達ではできないため債務者が行方不明の場合は使えないということかと思います。

なお、手続上、証拠を添付する必要が無いため、本来であれば時効で消滅している債権や今回の事件のように虚偽の債権について支払督促を利用されることがあります。もっとも、消滅時効の債権や虚偽の債権については支払督促ではなく訴訟などで請求してくることもありますので、必ずしも支払督促に限ったことではありません。

（２）詐欺口座の凍結

振り込め詐欺や投資詐欺など、詐欺に利用された口座については、「犯罪利用預金口座等に係る資金による被害回復分配金の支払等に関する法律（いわゆる「振り込め詐欺救済法」）」に基づき被害者側が申立てをして口座を凍結することが可能です。とりあえず口座を凍結して口座内の預金を引き出せなくしておけば、被害者がその後に詐欺被害を立証し、当該口座から弁償を受けることができます。

なお、凍結されている口座であっても例外的に当該口座の名義人を相手として勝訴判決などを得ている場合は、強制執行の申し立てを行うことで当該口座から回収することができます。今回はこれを悪用されています。

（３）口座名義人

ベトナム人名義の口座であり、当該名義人が詐欺グループの一員なのか、詐欺グループに口座を売却したのかは不明です。なお、３名のベトナム人名義の口座があったようですが、当該ベトナム人は支払督促の時点ですでに出国していたようです。